律师实务 | 房屋租赁合同的审查与条款指引
房屋租赁合同涉及的法律关系、法律问题较为复杂，合同履行中容易发生争议和纠纷，风险相对较大。笔者基于自己的法律实务经验，对房屋租赁合同审查中应注意的问题予以介绍。
（一）对出租主体的审查
对出租主体的审查，除审核出租人的主体资格外，还应审查出租人是否有权出租标的物，可以查验对方房地产权利证书或者其他有效证明文件（房地产证、房屋所有权证、国有土地使用权证等能够证明权利合法来源的其他有效证明文件）。
审查合同时要注意查看合同所附资料中是否有出租人的上述权属证书（各地房屋所有权证书的名称可能稍有不同，以上名称供参考），主要是看权属证书记载的所有权人与出租人是否一致、是否有共有权人及共有权人是否同意、设立抵押权、是否已经进行其他处分或受到其他权利限制。
如果出租人非产权人，而是承租后再转租，还应审核产权人书面同意出租人转租的文件（如属多次转租，应逐次审核前手出租人同意转租的文件直至产权人），相关文件应作为合同附件。
（二）审查合同是否有违反强制性规定的内容
如承租的房屋未经竣工验收或验收不合格，承租违法建筑等。
（三）租赁标的物的准确描述
合同中应约定租赁房屋所处的准确位置（如门牌号）以及租赁物的概要情况，如承租的建筑面积或使用面积、楼层等，最好附图说明。此外，要对租赁物作完整描述，如“不仅包括房屋且包括其相关附属设施（包括但不限于房屋已具备的空调、水、电、供暖设备及相应的公共设施和共用面积等）”。
（四）租赁标的物用途
在租赁房屋前，应首先核实租赁房屋房产证上所载的用途，做到租赁协议上约定的用途不与规定用途相冲突。如果房产证上记载用途为住宅，则对于经营用房的承租原则上不予考虑。同时应审查是否在合同条款中明确约定租赁物的用途，如用于营业、办公或仓储等。
（五）关于租赁标的物周边环境的约定
如果公司承租的房屋用于营业或办公，则应审查合同中关于拟租赁房屋的周围环境的相关约定，如是否有适当的停车地点，周围是否有娱乐场所影响办公等。
（六）租赁期限的审查
审查合同应写明租赁期限及具体的起止日期。按照《合同法》的规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订日起不得超过20年。因此在审查租赁合同时对于租赁期限超过20年的约定（如“永久”或者“30年”），需修改为20年以下。
（七）租赁标的物交付的约定
审查是否有房屋移交方面的具体约定，如是否有关于租赁物的移交状态、移交租赁物及其附属设施设备清单及移交时间的约定等。
（八）租金条款的审查
审查有关租金的约定是否完整，具体包含以下几个方面：
1.租金标准及租金总额以及资金支付期限、支付比例、支付条件等是否明确。
2.租金包含的范围（如门头门楣的使用费、停车位使用费）及租期内的物业管理、水、电、供暖等费用承担及支付约定是否明确。
3.是否有类似约定：“对于除合同所列明的租金、杂物以及本协议明确规定需由承租方承担和（或）支付的费用外，出租方保证不再要求承租方为承租租赁物因任何原因承担和（或）支付任何其他费用。”
（九）装修及免租期的约定
审查合同是否有关于租赁房屋装修改造的约定。如涉及装修改造，应在合同中约定：在不改变房屋主体结构、不危及原建筑物的安全或造成潜在危险的情况下，出租人同意承租方进行装修改造，并应约定合理的免租期限。
（十）关于宣传广告事项的约定
对于租赁房屋用途为营业、办公的，承租方一般会悬挂公司名牌或进行其他广告宣传。因此，审查租赁合同时，注意合同是否约定承租方有权使用门头门楣及具体位置、有权在租赁物室外悬挂、张贴宣传资料以及利用其他方式进行企业、业务的广告宣传，并应约定出租人保证广告位的合法使用。一般情况下，此费用可约定为已包含在合同租金中。如约定由承租方另行支付，须对费用标准及支付作具体明确的约定。
（十一）关于维修、修缮的约定
审查合同是否有关于房屋维修、修缮、更换和改良的约定。房屋租赁合同中应约定；当租赁物影响承租方正常使用时，出租方应负责对租赁物及时进行维护、维修，费用由出租方承担（但承租方使用不当造成的维修费用由其自行承担）。同时，合同中应明确维修期间不得影响承租方正常营业及办公，且应约定如维修时间超过一定期限仍未能达到正常使用标准，承租方有权解除合同或者减少相应数额的租金。
（十二）关于租赁物不能正常使用，减少租金及费用的约定
审查合同时，注意合同中是否约定了当供电、空调、供暖等一项或多项设施不能正常使用或影响承租方正常营业时，承租方有权拒付相应期间内的租金及水、电、空调等相应使用费，如果上述情形持续时间或累计时间达到一定时限的，承租方有权解除合同，并有权要求出租方按合同租金总额的一定比例支付违约金。
（十三）违约责任的约定应尽可能具体和量化
违约责任方面，应注意约定出租人延迟交付租赁标的物、交付的租赁物有瑕疵（包括权利瑕疵和质量瑕疵等方面）的违约责任及提前终止合同的违约责任等。为增加违约责任的可操作性，可以约定一方违约后计算损失的范围，也可约定违约金的具体金额或比例。为了有效制约、惩戒对方违约，违约金数额或比例不宜过低。
（十四）关于承诺保证条款
租赁合同中一般应有出租人有权出租租赁标的物的保证条款，出租方应保证租赁标的物在交付时没有产权纠纷或其他纠纷，且应保证没有第三方就此主张权利。交付后如发生产权等纠纷或有第三方主张权利，则在保障承租方权益的前提下，由出租方负责解决，如造成承租方损失的，由出租方负责赔偿。并可进一步约定，其保证若有不真实之处，承租方有终止协议的权利，并有权要求出租方支付违约金并赔偿由此造成的损失。
（十五）关于租赁登记备案的约定
根据《城市房地产管理办法》第53条的规定，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。因此，在房屋租赁合同中应约定由出租人向房产管理部门登记备案并承担相关费用。
（十六）审查是否明确约定租赁期满后优先续租及其适用条件
关于优先承租权，目前法律没有明确规定，若合同中未明确约定租赁期限届满后优先续租的适用条件，则租赁期满后临时谈判，一旦谈判不成，将无法继续承租，这对承租方来说可能造成损失。因此，在合同中应明确约定租赁期限届满后，承租人有优先续租的权利并具体约定适用条件（如同等租金标准条件）。
（一）出租人的主体资格审查问题
审查出租人的主体资格时，首先审查出租人是否是房屋的所有权人（产权人），需认真查验权属证书的真实性，必要时需至房地产管理机构核实。如果出租人不是房屋的产权人则可能存在代理关系或转租关系。一般情况下房屋租赁合同应优先选择与房屋的产权人签订合同，次之也可以考虑与代理人及转租人签订租赁合同。若与代理人签订合同，还需要有产权证人同意转租的书面证明文件，并在合同中约定如产权人同意转租的书面文件不真实时，转租人应承担何种责任（此处违约金的约定可适当提高数额）。
其次，应考虑选择法人签约，最好选择具有独立法人资格且资信情况良好的法人单位，避免与自然人签约。如选择自然人，该自然人应为成年人且具有相应的民事行为能力（非精神病人）；如为未成年人，应征得其法定代理人（监护人）的书面同意。自然人为房屋产权人时，经常存在房屋共有的状况（如婚姻关系存系期间购买的房屋等），此时对共有财产（房屋）的处置还应征得其他共有人同意。
此外，选择出租人原则上尽量避免采用转租形式。
从转租合同来讲，转租合同是原承租人即现转租人与承租人签订的房屋租赁合同，该房屋租赁合同虽然仅是双方的意思表示，但依法必须经原出租人书面同意。在租赁合同中，下一层次的租赁合同的效力依附于上一层次的租赁合同。转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止的，转租合同也随之相应地变更、解除或者终止，比产权人出租的情况多了一重风险。实践中常发生原承租人欠付租金使出租人提前解除原租赁，转租合同因此提前终止的情况，所以应尽量避免。
一般而言，转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期，但出租人与转租双方协商同意后特别约定的情况除外。
（二）不适于承租的房屋租赁审查问题
依据建设部《城市房屋租赁管理办法》6条的规定，有下列情形的房屋不得出租：
1、未依法取得房屋所有权证的；
2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
3、共有房屋未取得共有人同意的；
4、权属有争议的；
5、属于违法建筑的；
6、不符合安全标准的；
7、已抵押，未经抵押权人同意的；
8、不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；
9、有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
对以上规定需要说明的是，这些规定到目前为止，依然有效，但是由于是部门规章，违犯后并不必然导致合同无效的法律后果。但上述情形均可能对合同的实际履行造成重大影响甚至使合同无法继续履行或提前终止，甚至因违反其他法律、法规的强制性规定而使合同无效，因此应尽量避免。
（三）关于出租对房屋拥有合法权利的保证问题
对合同标的物拥有合法的所有权是当事人行使对标的物的占有、使用、收益、处分权的基础和前提，否则可能不受法律保护。
（四）租赁有抵押房产的问题
承租有抵押房产的问题分以下两种情况：
第一、承租先出租后抵押的房产，风险相对较小。《担保法解释》第65条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”。
第二、承租先抵押后出租的房产，风险较大。依据《担保法解释》第66条的规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。
依据上述法律规定，此种情形下承租人有以下两重法律风险：其一，抵押权实现后，原租赁合同因此提前终止，承租人无权要求受让人继续履行原租赁合同。其二，抵押权实现造成承租人的损失，存在无法获得赔偿的风险。如果租赁前出租人已书面告知承租人租赁物已抵押的，承租人只能自行承担损失；如租赁前出租人未书面告知的，承租人有权要求出租人赔偿。但需要特别指出的是，尽管承租人在法律上有权索赔，但是能否获得赔偿取决于出租人是否有实际清偿能力，如果其没有财产或虽有财产但被其隐匿，承租人的部分甚至全部损失仍有可能无法获得实际赔偿。
（五）优先购买和优先承租权问题
优先购买权是法定权利，即使合同中未约定承租人也可享有，但鉴于法律只有原则性规定，具体内容仍应在合同中具体约定，以利履行；而优先承租权没有明确的法律规定作为权利依据，必须由合同双方自行进行明确约定方可行使。
（六）关于租赁期满后的合同处理
《合同法》规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
因此，如果原租赁合同约定了自动顺延条款，应明确约定顺延的具体期限，以免因约定不明使顺延的合同变为不定期租赁。
（七）房屋租赁和场地租赁之区别
房屋租赁和场地租赁的税率不一样（房屋租赁缴纳12%的房产税，场地租赁则缴纳5%的营业税），所以为了降低租金，个别公司将房屋租赁合同作为场地租赁合同来签订。
按照《合同法》规定以合法形式掩盖非法目的的合同是无效的，所以此类以避税为目的的合同存在被认定无效因而无法得到法律有效保护的风险。目前有些地区税务部门对此核查比较严格，存在被查处的违规风险，建议按实际租赁种类据实分列。如果合同中既有租赁场地也有房屋的，可以分开计算租金。
（八）关于租金支付具体约定的问题
租赁合同中，由于合同履行管理环节的问题或其他原因，公司尽管没有违约的故意，但实际却未能按合同要求及时付款，常因此发生迟延付款的违约行为，经出租人提示才被动付款，违约风险较高，建议合同中补充如下约定：
1、租赁合同中对公司延迟付款责任进行明确，明确延迟付款的违约金总额的最高限额；
2、在合同付款条件中增加要求出租人出具相关文件（如发票、付款通知）后一定期限内公司予以付款的内容，增加出租人的付款提示义务，避免承租人因疏忽等原因迟延付款。
此外，如租期较长，建议租金支付约定为分期支付，以减少租赁合同因各种原因提前终止后无法追回已付租金的风险。如出租方是转租或权利有瑕疵的情况下，更应注意此类风险，实践中常发生转租人欠付租金导致出租人与其终止合同，转租合同同时终止的情况；如果公司已提前支付租金，存在无法收回的风险，因此应尽量约定为后付款。
（九）仓库租赁合同审查中的重点问题
1、仓库租赁合同应当注意对出租人特殊义务的约定
出租人应当负责对仓库的监护，并负责库房、地面、门窗等库房设施的维护、维修；提供所需水源、电源、照明设施等库房设施；按照承租方的要求对仓库进行定期的排风，保持恒定温度、湿度；由于房屋质量问题（漏雨、受潮、承重等原因）而给承租人造成的损失，应由出租人承租。
2、防火安全问题
承租人在租赁期间须严格遵守执行《中华人民共和国消防条例》，积极配合出租人主管部门做好消防工作。出租房屋内确因维修等事务需进行一级临时动火作业时（含电焊、风焊等明火作业），须经出租人同意。出租人负责仓库区域的五防，即防盗窃、防抢劫、防火灾、防爆炸、防治安灾害事故的发生，对发生的五防事故，应及时报案“110”或“119”等部门。因出租人疏于检查防范或保安未能尽职造成的事故损失，视情节情况由出租人承担相应责任。
3、出租人配合事项
明确约定出租人应当提供合理的便利及其他辅助设施供承租人使用。合同应当约定出租人保证承租人进出库搬运工作正常进行，承租人对于属于库区的其他辅助设施的使用也应列入约定范围。
附：
常用法律、法规、规章、规范性文件
《中华人民共和国土地管理法》
《中华人民共和国合同法》
《中华人民共和国物权法》
《中华人民共和国土地管理法实施条例》
《中华人民共和国城市房地产管理法》
最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》
最高人民法院《关于审理商品房房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
《城市房屋租赁管理办法》
《城市房屋拆迁管理条例》
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》
《最高人民法院关于适用<民法通则>若干问题的意见》
作者：魏永鑫（北京市中银律师事务所）
来源：北大法宝律所实务数据库
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